Kommer en oppsigelsessak for retten, skal retten legge vekt på følgende dersom leieforholdet gjelder bolig:

• Utleieren selv eller noen som hører til hans husstand (familie og andre som bor sammen med ham) skal flytte inn i den utleide boligen,

• Boligen eller bygningen den ligger i skal rives eller bygges om, slik at boligen må fraflyttes,

• Leieren har misligholdt leieavtalen, eller

• det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Urimelig oppsigelse

Både ved oppsigelse av bolig- og forretningslokale skal retten dessuten vurdere om oppsigelsen vil virke urimelig ut fra en vurdering av utleiers og leiers forhold.

Momenter ved rimelighetsvurderingen som retten normalt vil legge vekt på i utleierens favør er:

• Utleieren trenger boligen til egne formål

• Leieren har lenge visst at utleieren ville trenge boligen til egne formål

• Leieren vil nokså lett kunne skaffe seg en annen bolig uten særlig merkostnad

• Utleieren tilbyr en annen bolig til erstatning for den som leieren er sagt opp fra

• Leieren har avslått tilbud om annen bolig

Momenter som retten normalt vil legge vekt på i leierens favør er:

• Leieren driver (lovlig) næringsvirksomhet fra boligen ved siden av at han bor der

• Risiko for at leieren blir stående uten bolig

Retten vil normalt ikke legge vekt på at:

• Utleieren ville ha fått høyere leie hvis han kunne ha fått leie ut til noen annen

• Leieren ønsker å fremleie leiligheten

Vesentlig mislighold av husleieavtalen

Vesentlig mislighold fra leierens side er oppsigelsesgrunn. Hvis leieren har misligholdt leieavtalen vesentlig, kommer ikke den forannevnte rimelighetsvurderingen inn i bildet i det hele tatt. Vesentlig mislighold foreligger dersom:

1. Leieren lar være å betale leie eller andre ytelser han er forpliktet til

2. Leieren tross skriftlig advarsel lar være foreta vedlikehold han er forpliktet til

3. Leieren tross skriftlig advarsel opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller andre brukere av eiendommen

4. Leieren tross skriftlig advarsel leier eller låner bort boligen/lokalene til noen annen uten utleierens tillatelse

5. Leieren tross skriftlig advarsel bruker boligen/lokalene på en annen måte eller til andre formål enn det som er avtalt

6. Leieren misligholder sine plikter på annen måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør

Manglende leiebetaling er vanlig oppsigelsesgrunn. De fleste leiekontrakter inneholder en særskilt utkastelsesklausul. Hvis leieren da ikke betaler, kan leieforholdet sies opp eller heves og leieren kastes ut.

Når det gjelder bestemmelsen om oppsigelse av leietaker som opptrer sjenerende eller skadelig, er det verdt å merke seg at sjenansen eller skaden skal være alvorlig. Moderat sjenanse eller skade, er altså i seg selv ikke nok til at leieforholdet kan sies opp.

(Husleieloven §§ 9-8 og 9-9)

Heving av leieavtalen

Foreligger det vesentlig mislighold, vil utleieren ikke bare ha rett si opp leieren, men han vil også kunne heve husleieavtalen med umiddelbar virkning, altså slik at leieren blir nødt til å flytte med en gang. Hvis leieren nekter å flytte, må utleieren gå veien om namsmyndighetene og bl.a. sende et skriftlig varsel om fraflytting.

(Husleieloven § 9-9 og tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18)

Ofte vil utleier velge å gi oppsigelse, selv om han kunne ha hevet leieforholdet.

Hybel

Hvis leieforholdet gjelder hybel («enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig»), kan det sies opp av utleieren uten at oppsigelsen må tilfredsstille kravene som står foran.